Abogados de Urbanismo y Ordenación del Territorio en España

Sí. La resolución del Jurado Provincial de Expropiación es un acto administrativo recurrible ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma en el plazo de 2 meses desde su notificación (art. 46 LJCA). El TSJ tiene plena jurisdicción para revisar la valoración del Jurado y puede aumentar el justiprecio. Los motivos más frecuentes con resultado favorable son la aplicación de un método de valoración incorrecto, la omisión de partidas indemnizables (lucro cesante, daños por traslado de industria, servidumbres afectadas) y la falta de motivación suficiente de la resolución. El pago provisional del justiprecio no impide interponer el recurso ni condiciona el resultado.

El propietario dispone de 20 días hábiles para presentar su hoja de aprecio una vez recibida la de la Administración (art. 29 LEF). Si no la presenta en plazo, queda vinculado a la valoración administrativa, lo que supone una pérdida definitiva del derecho a proponer una valoración superior. La hoja de aprecio debe incluir la valoración motivada de todos los bienes y derechos afectados: valor del suelo, construcciones, plantaciones, servidumbres, traslado de actividad industrial o comercial, lucro cesante y cualquier otro perjuicio acreditable. Es imprescindible contar con un arquitecto o perito tasador antes de presentarla.

Las sanciones urbanísticas siguen los plazos generales: 1 mes para el recurso de alzada y 2 meses para el contencioso-administrativo desde que el acto agota la vía administrativa. Pero el concepto clave es la prescripción de la infracción antes de que se inicie el expediente sancionador. Las infracciones graves prescriben habitualmente en 4 años y las muy graves en 6 años, contados desde que finalizaron las obras. En suelo de especial protección (litoral, medioambiental, zonas inundables, Red Natura 2000) la infracción es imprescriptible.

El suelo de especial protección es aquel con valores que la ley obliga a preservar: medioambientales, naturales, agrícolas, forestales, paisajísticos, históricos, culturales o de riesgos naturales. Incluye el dominio público marítimo-terrestre y la zona de servidumbre del litoral (Ley de Costas), los montes de utilidad pública, las zonas inundables, las áreas de la Red Natura 2000 y los suelos con declaración expresa de protección en el planeamiento autonómico. El art. 11.3 RDLeg 7/2015 establece la imprescriptibilidad de las infracciones en estos suelos: la Administración puede iniciar el expediente sancionador y ejecutar la orden de demolición sin límite de plazo desde que se cometió la infracción, independientemente de cuántos años hayan transcurrido.

Las construcciones ilegales en suelo no urbanizable están sujetas a restablecimiento de la legalidad urbanística (demolición a cargo del infractor) y a expediente sancionador. Fuera del suelo de especial protección, si transcurren los plazos de prescripción sin actuación de la Administración, la demolición ya no puede ejecutarse; la construcción queda en situación de fuera de ordenación (sin posibilidad de ampliar ni reformar de forma sustancial). En suelo de especial protección, la demolición es ejecutable en cualquier momento. Las parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable están sujetas a un régimen sancionador específico y pueden implicar la reversión forzosa de la parcelación. La adquisición de fincas en suelo rústico sin haber analizado la posible ilegalidad de las construcciones existentes es uno de los riesgos más frecuentes en la due diligence de operaciones inmobiliarias.